Об инвестициях в коммерческую недвижимость подробней
Об инвестициях в коммерческую недвижимость подробней
Как пишет известный инвестиционный портал, исходя из монетарной теории денег, инвестиции могут быть направлены на оборот или сбережение. Однако само понятие «инвестиции» включает в себя не только вложения, но и практические действия со стороны инвестора для возврата капиталовложений и извлечения из них прибыли.
При рассмотрении этого вопроса с точки зрения инвестиций в недвижимость, видно, что приобретение зданий и объектов, относящихся к жилому фонду, для дальнейшей продажи будет относиться к сбережениям. В отличие от жилой, коммерческая недвижимость может приносить доход сразу и полностью компенсировать затраченные активы в течение нескольких лет, чему способствует уже много лет Ай Би Траст.
В разряд коммерческой недвижимости входят:
офисные здания (кабинеты);
медицинские центры;
спортивные сооружения (тренажерные залы, бассейны);
заведения общественного питания (рестораны, кафе, бары, бистро, закусочные);
гостиницы, отели, дома отдыха, санатории;
производственные здания, склады, цеха, фабрики и заводы;
магазины, торговые центры;
многоквартирные жилые дома (сдача апартаментов).
Особенности инвестиций в коммерческую недвижимость
Вложения в коммерческую недвижимость не обязательно должны быть многомиллионными. Человек со средним уровнем дохода, вполне может себе позволить начать инвестировать в нежилые помещения на первых этажах многоквартирных домов (стрит-ритейл). При этом необходимо знать, что перевод из жилого в нежилой фонд занимает около полутора месяцев и осуществляется не для всех зданий.
Перед приобретением квартиры на первом этаже жилого дома имеет смысл обратиться за консультацией в соответствующие инстанции (архитектурное бюро, БТИ, жилищную инспекцию) и узнать, дадут ли согласие собственники жилых помещений, находящихся в этом же подъезде. В этом случае инвесторы с капиталом до одного миллиона вполне могут окупить свои вложения в течение трех-пяти лет.
Обычно в таких помещениях самостоятельно открывают магазины, фирмы бытовых услуг, частные медицинские центры, салоны красоты либо сдают в аренду под офисы. Скорость возмещения затрат будет в немалой степени зависеть от оживленности места, в котором расположено здание, близости к нему метро и наличии парковки. Это основные критерии, на которые обращают внимание арендаторы.
Для частного инвестора наиболее целесообразным выходом будут два варианта: приобретение небольших жилых помещений на первых этажах новостроек с последующим переводом в нежилой фонд, для сдачи в аренду или создания собственного бизнеса. Следующий вариант: приобретение небольших квартир на вторичном рынке недвижимости в спальных районах для сдачи частным арендаторам в качестве жилья.
Крупные объекты для инвестиций
Для тех, у кого есть возможность инвестировать крупные средства (от нескольких миллионов и выше), оптимальным могут быть вложения в торговые площади на первых этапах строительства. Офисные здания и складские помещения не менее актуальный вид инвестиций в недвижимость, находящуюся в крупных городах. В регионах востребованы в основном производственные помещения, цеха для переработки сельскохозяйственной продукции и складские площади.
Основные вопросы, на которые необходимо найти ответ инвестору перед капиталовложением в коммерческую недвижимость, и рекомендации, чтобы избежать потерь:
При выборе объекта: просмотр нескольких вариантов значительно уменьшит сумму риска.
Приобретение недвижимости на вторичном рынке: следует проверить, когда зданию и коммуникациям (свет, газ, водопровод, канализация) потребуется ремонт и в какую сумму он обойдется, чтобы содержать помещение на должном для арендаторов уровне.
Юридическое оформление: проверить правильность заполнений и наличие всей необходимой документации в местных органах самоуправления области или района.
Окупаемость: желательно иметь предварительную договоренность с несколькими потенциальными арендаторами. Просчитать сроки и обязательно прибавить порядка 30 % от общей суммы вложений на непредвиденные расходы.
Следует подождать и проверить, насколько заявленные продавцом позиции соответствуют действительности. Не стоит торопиться и приобретать недвижимость, которую нельзя будет использовать по назначению из-за несоблюдения каких-либо юридических нюансов. Этот момент должен быть учтен и крупными, и средними инвесторами в одинаковой степени.
Собственных знаний у непрофессионала может быть недостаточно, имеет смысл привлечь разных специалистов, владеющих всеми тонкостями оформления и эксплуатации недвижимости. Это позволит реально оценить целесообразность инвестиций, их возврат, возможную прибыль и минимизировать риски.
